Американская трагикомедия
США верят в Федеральный резерв. Бен Бернанке, его глава, представил неблагоприятный прогноз. «Инвесторы потеряли доверие к различным инструментам кредитования недвижимости, — сказал он. — Снижаются темпы продаж новостроек, как, впрочем, и цены на них».
Он знал, о чём говорил: есть данные, что текущие продажи новостроек составляют лишь половину от прежнего пика. В декабре 2007-го темпы строительства упали до уровня 1991-го. Если спрос падает, цены следуют вслед за ним, разве не так?
Кондоминиумы: плачут все
Кажется, строители кондоминиумов не верят в грозовое предупреждение. Так, до конца 2008 года в Атланте и Фениксе будет построено свыше 4000 новых апартаментов. Девелоперы в Майами и Форт-Лодердейле (Флорида), где уже образовался внушительный сток нереализованных кондоминиумов, ориентируются на 10 000 новых кондоминиумов до конца года. По данным исследовательской компании Reis, ещё 2 500 новых кондоминиумов ожидается до конца года и в Сан-Диего. Удивительные цифры! По итогам 2007 года предложение кондоминиумов в США могло бы удовлетворить 10-месячный спрос, что есть самый высокий показатель нереализованной недвижимости за последние 10 лет. Разумеется, этому есть объяснения (длительность строительного цикла и, как следствие, отсроченная реализация планов 2004—2006 гг., когда кондоминиумы пользовались большой популярностью) — но объяснения не отменяют факты.
Девелоперам, похоже, придётся снижать цены. Однако ситуация неоднозначна как для заёмщиков, так и для кредиторов. По данным Foresight Analytics, суммарная задолженность кредиторам по кондоминиумам в США составляет $42 миллиарда (10% от всех займов). По данным калифорнийской Oakland, только за третий квартал прошлого года уровень неплатежей по кредитам возрос в этом секторе с 5,9 до 10%.
Не позавидуешь и инвесторам. Вложив 10% стоимости в кондо (положим, $100 000), они менее чем через год убеждаются, что стоимость жилья снизилась до $800 000. Выходов у инвестора два: уйти, сохранив лицо, но потеряв деньги; или остаться, придумав или найдя недостаток в кондоминиуме и «стрясти» свои деньги с девелопера. По оценкам основателя компании Condo Vultures Realty в Майами Питера Залевски, в этом году из дела могут выйти от 20 до 40% инвесторов американских кондоминиумов.
Впрочем, в этой игре есть и победители. Например, те, кто хочет поживиться продаваемой недвижимостью должников. Возможно, их вдохновляет пример Дональда Трампа, а возможно, многочисленные бестселлеры вроде «Как сделать миллион, вложив один доллар». Американцы всё ещё продолжают верить печатному слову и любят истории успеха.
Вера в проекты: все улыбаются
Флорида, где за последние полтора года потерпел крах не один крупный проект, уважительно относится к проектам эксклюзивным. 10-этажный жилой комплекс Luxuria on the Ocean, в котором всего 26 резиденций, находится на побережье океана, в престижном городке Бока-Ратон. Комплекс сочетает в себе современную роскошь и элегантность Старой Европы. Комплекс возводит компания Boca Ocean Development. Помимо типовых апартаментов с частными SPA, в состав комплекса входят две семейных виллы с индивидуальными бассейнами и два двухэтажных пентхауса.
Комплекс Luxuria построен вдоль 80-метровой элитной части пляжа. Это самый широкий участок пляжа в Бока-Ратоне, к северу от которого простирается Палм-Бич, а к югу — Форт-Лодердейл и Майами. Комплекс находится неподалёку от международных аэропортов Палм-Бич и Форт-Лодердейл/Голливуд.
Оригинальность Luxuria ощущается уже в вестибюле, где жильцов и их гостей встречает водопад, заключённый в «чехол» из стекла и оникса. На стенах вдоль лестничных пролётов развешаны картины современных художников. Завершают картину дизайнерские газовые камины и просторные террасы с летними кухнями.
Если во Флориду едут, в первую очередь, отдыхать, то в Нью-Йорк — работать. Флагманом нового Нью-Йорка обещает стать 46-этажный комплекс отеля-кондо Trump Tower SoHo, строящийся по адресу: 246, Spring Street. Trump SoHo — первый небоскрёб в этом районе Нью-Йорка. Девелоперами выступают Дональд Трамп (Trump Organization), компании Bayrock Group и Sapir Organization. Жильцам и гостям Trump SoHo откроются панорамные виды на Гудзонский залив, статую Свободы, Empire State Building. Жильцы и гости Trump SoHo смогут воспользоваться многочисленными конференц-залами и переговорными, частной библиотекой, а также спа площадью 560 кв. м.
Другим заслуживающим внимания проектом в центре Нью-Йорка станет 47-этажный комплекс William Beaver House, строящийся на пересечении William Street и Beaver Street в центре финансовой части острова. Девелопер проекта — компания Andre Balazs, названная в честь своего основателя, успешного 50-летнего девелопера и отельера венгерского происхождения. William Beaver House отличает новаторский дизайн: контраст бронзы и серого кирпича подчёркивается покрытыми глазурью панелями жёлтого кирпича и большими оконными пролётами. В комплексе будет 258 рядовых резиденций, 48 меблированных резиденций, 10 дуплексов с частными террасами и 3 пентхауса с частными террасами. Жильцы смогут воспользоваться приватной обеденной зоной и террасой для приёмов с видом на Нижний Манхэттен, танцзалом, площадками для игры в сквош, баскетбол и гандбол, уникальной террасой для загара, расположенной на верхнем, 47-м этаже, застеклённым круговым бассейном, оборудованными фитнес-залами как внутри комплекса, так и вне его, крытой площадкой для выгула собак.
И самое любопытное, что объединяет все три проекта, — очередь из покупателей. «Слухи о падении цен не повлияли на рост здорового интереса к недвижимости класса люкс, — отмечает президент Christie’s Great Estates (отделение аукционного дома Christie’s) Кей Куглин. — Более того, практически во всём мире стоимость таких объектов недвижимости превосходит все ожидания».
Нью-Йорк: всё выше и выше, и выше
Впрочем, по мнению ряда брокеров, успех проекта определяется в первую очередь не столько проектом, сколько местом расположения. По словам президента одной из крупнейших американских брокерских компаний Brown Harris Stevens Холла Уилки, существует ряд факторов, которые оздоровляют и стабилизируют рынок. «Влияние этих факторов особенно ощущается в секторе элитной недвижимости», — отмечает Уилки. Действительно, спад рынка жилья на Манхэттене отчего-то не ощущается. Самая фешенебельная часть Нью-Йорка поставила в конце минувшего года новый рекорд — средняя стоимость апартаментов здесь достигла $1 430 514. Это на 34% больше, чем в конце 2006 года: налицо серьёзнейший рост даже при пересчёте в евро. К тому же количество сделок с недвижимостью стоимостью свыше $10 миллионов на Манхэттене за последний год утроилось.
По оценке Даниэль Гроссенбахер, директора манхэттенского отделения компании Brown Harris Stevens, в IV квартале минувшего года цены на кондоминиумы в Манхэттене поднялись на 51% по сравнению с концом 2006 года. Средняя цена манхэттенского кондоминиума составила $1 851 709. Однако самыми поразительными, по мнению Гроссенбахер, стали продажи кондоминиумов в элитных комплексах The Plaza и 15 Central Park West. Здесь средняя стоимость кондоминиума превысила на начало 2008 года $6,95 миллиона.
Ненамного отстаёт от Манхэттена и другой престижный район Нью-Йорка — Вестчестер Каунти. Здесь, по словам брокера Лоуренса, за минувший год на 28% возросло количество сделок с квартирами и домами стоимостью свыше $2,5 млн.
Провинциальная Америка: много званых, мало избранных
В других городах и штатах США элитная недвижимость также пользуется успехом и постоянно растёт в цене. Так в районе Грейтер Три-Стейт (Greater Tri-State), по данным агентств Hamptons, North Fork и Brown Harris Stevens, только за первые два месяца этого года сделки по более чем 50 домам стоимостью от $5 миллионов завершены или близки к завершению. Самое примечательное приобретение — особняк Гринвич Эстейт в анклаве Раунд Хилл, выставлявшийся на продажу агентством David Ogilvy & Associates. В январе особняк был продан за $30 млн.
Нефтяные штаты Техас и Оклахома также прогрессировали в секторе элитного жилья. Агентство Martha Tumer Properties (Хьюстон) отмечает 19%-й рост цен (по сравнению с 2006 годом) на дома дороже $1 миллиона, — и такие сделки составляют 16% в общей массе.
Калифорния всегда подкупала (в хорошем смысле) инвесторов и просто знаменитостей. Здесь в январе состоялась рекордная продажа — дом с видом на Тихий океан в Ньюпорт-Бич, у подножия гор Сан-Хоакин, был продан за $30 миллионов. В IV квартале 2007 года агентство Pacific Union (Сан-Франциско) продало 33 квартиры стоимостью $3 миллиона и выше, почти удвоив показатель декабря 2006 года. «Все элитные объекты стоимостью $10 миллионов и выше продаются дороже, чем в прошлом году, — констатирует Джефри Хайленд из компании Hilton & Hyland в Беверли-Хиллз. — Неудивительно: слишком много денег и слишком мало действительно достойных объектов вложения».
По-прежнему пользуется успехом у покупателей район Палм-Бич (Флорида). По данным Brown Harris Stevens, в этом районе количество продаж домов на одну семью возросло по сравнению с концом 2006 года на 12%, а средняя цена такого дома поднялась на 16%, составив $5,3 млн. Однако рекорды ещё более впечатляющи. Так, агентство Premier Properties of Southwest Florida продало находящееся на побережье океана (в Бока-Рейтон) имение Delray Beach за $19 млн, а также установило рекорд по продаже земельного участка в районе Маналапан Бич — $11 млн.
Своеобразные предпочтения выказывают покупатели элитной недвижимости в районах Новая Англия и Истерн Сиборд. «Эксклюзивная недвижимость, такая, как фамильные дома, пользуется большой популярностью, — утверждает президент компании LandVest Роберт Борден. — Цены на них буквально зашкаливают».
В 2007 году агентству удалось побить рекорд штата по продаже домов, построенных для одной семьи: дом в Вермонте ушёл за $8,5 млн, дом в Нью-Хемпшире — за $9 млн, а в Мейне — за $10,5 млн.
Горы являются дополнительным бонусом для покупателей особняков и шале. Поэтому район Маунтейн Ризортс также не выходит из моды. За последние три месяца компания Sonnealp Real Estate провела семь сделок с объектами стоимостью от $5,3 до $12,7 млн. Две из них оказались рекордными: имение Beaver Creek было продано по наивысшей в истории курортов цене за квадратный фут — $2 124, или $22 863 за квадратный метр. Имение Bachelor Gulch было продано по наивысшей зарегистрированной цене за кондоминиум или таунхаус — $9,37 млн.
Сотрудники агентства Telluride Real Estate пришли к выводу, что в районах Теллурид, Маунтейн Виллидж и прилегающем к ним графстве Сен-Мигель наблюдается постоянный рост цен на недвижимость. Так, по итогам прошлого года объёмы продаж домов для одной семьи возросли на 32%, а средняя стоимость такого дома в районе Маунтейн Виллидж составила $3 825 907, что на 11% больше, чем в 2006 году. Рекордная сделка компании — имение в горах за $13,5 млн.
То есть дорогую недвижимость в США во время ипотечного кризиса покупают. Только покупают гораздо дороже.
Фото: Архив пресс-службы