Купить в Венеции дворец

Приятно, кормя голубей на площади Сан-Марко (в Венеции, как известно, голуби ходят пешком, а летают крылатые львы), задуматься о приобретении жилья на канале. Однако количество предложений ограничено, а цены растут на 11% в год. Рост связан не только с притоком покупателей с Ближнего и Дальнего Востока, но и с популярностью Венеции у богатых европейцев, в том числе и самих итальянцев. Быть венецианцем — предмет даже не инвестиции, а гордости. Изо всех клубов владельцев недвижимости Венеция — самый закрытый: строить новые здания в городе-памятнике больше нельзя.

Золотые метры

За последний год, по утверждению директора отдела жилой элитной недвижимости Knight Frank Екатерины Тейн, предложение возросло, а средняя цена достигла €11 000 за кв. м.

Правда, самое интересное приобретение для покупателей с серьёзным бюджетом — это не квартиры, а легендарные венецианские палаццо Ville Venete, датируемые XV—XIX вв. «Цена дворца на Гранд-канале будет гораздо выше средней, — говорит Екатерина Тейн. — Причём чаще всего продают Piano Nobile — этаж дворца с балконом. Как правило, это третий этаж: на первых двух балконов не строили. Средняя цена Piano Nobile в зависимости от места составит от €7 до €13 млн. Стоимость целого дворца может стартовать от €30 млн, что зависит от его состояния, местоположения и других факторов».

«Покупатель вряд ли сможет найти квартиру в доме после реновации стоимостью менее полумиллиона евро, — замечает Ирина Жарова-Райт. — В наиболее популярных и дорогих районах города недвижимости ценой от €800 000 также может понадобиться ремонт, но уже не такой масштабный. Квартиры по цене от €1 млн не потребуют проведения ремонтных работ и готовы к проживанию. А дальше всё зависит от бюджета».

Впрочем, что такое ремонт жилья в Венеции, придётся рассказывать отдельно.

Стать венецианцем

Приобретая особняк — памятник архитектуры, не надо забывать, что быт даже самых богатых вельмож был далёк от современных представлений о комфорте.

Романтика Венеции — не только романтика дворцов, но и романтика стоящих с облупившимися фасадами зданий, в чём-то сообразная романтике Петербурга, любовь к которому иррациональна и означает превращение любящего в петербуржца (и это не просто фигура речи). К тому же первые этажи венецианских домов затапливает каждую зиму, как и площадь Сан-Марко. Любопытно наблюдать, как вода начинает бить из-под земли, словно родник: тогда на площади выстраиваются настилы-подиумы, шагая по которым, чувствуешь себя моделью. Что касается домов, то поддер­жание их в образцовом состоянии трудоёмко и дорого: это главная причина, вынуждающая венецианцев переселяться на материковую часть. Если в 1950 году в Венеции проживало 175 тысяч человек, то сейчас — около 60 тысяч. Венеция — красиво умирающий город, и это тоже не просто слова. Потому власти города и привет­ствуют инвестиции.

Ещё одной проблемой является отсутствие определённых коммуникаций. В особняках-палаццо часто нет ни центрального отопления, ни вентиляции. И единственная возможность чувствовать себя комфортно в таких условиях — это принимать условия, как они есть, признавать главенство истории и города над собой. Включая запрет на въезд в Венецию автомобилей, с заменой их на водное такси, или речной трамвайчик vaporetti, регулярно курсирующий по Гранд-каналу, или на собственный катер. Гондолы не в счёт: они — аттракцион для туристов, порою заставляющий нервничать венецианцев. Зачастую именно гондолы являются причиной задержки в передвижении: при большом их скоплении по каналу проехать на катере невозможно, а в Венеции все обязаны уступать дорогу гондолам.

Провести реконструкцию в купленном палаццо тоже непросто. «Большинство зданий в Венеции представляют историческую ценность, и существует большой список ограничений на возможные изменения, — рассказывает Екатерина Тейн. — Фасады и внутренняя планировка должны остаться прежними». В Венеции запрещено изменять даже цвет здания, можно только выбрать оттенок из утверждённой гаммы. «Если на стенах, внутри или снаружи, есть росписи, — добавляют специалисты Центрального агентства недвижимости, — владелец обязан заботиться об их сохранении». Добавим, что именно о сохранении, консервации. Неслучайно именно здесь была подписана Венецианская хартия, сводящаяся к тому, что нельзя утраченную архитектуру заменять новоделом: точно так, как нельзя Рембрандта заменять копией. Для выполнения небольших изменений в купленном доме необходимо обратиться в муниципалитет. Если здание историческое, дополнительно требуется разрешение департамента культурных ценностей Beni Culturali, после чего строителей ждёт неусыпный надзор экспертов.

Правда, похоже, в последнее время в Венеции стали появляться объекты недвижимости, которые можно назвать элитными и в московском смысле. Так, неподалёку от знаменитого моста Вздохов, недавно открылся клуб-резиденция Palazzo Pauly. Он состоит из трёх палаццо разных эпох. Там есть центральное отопление, кондиционер, Wi-Fi и система защиты от затопления (её имеют, к слову, всего несколько зданий в городе: точно такую же можно увидеть в фильме про Бонда «Казино «Рояль»».) При этом в интерьерах сохранены фрески, лепнина и украшения в стиле, а также камины, датируемые XV веком.

В Palazzo Pauly продаются апартаменты площадью от 85 кв. м до 300 кв. м, украшенные люстрами из венецианского стекла. Балконы выходят на канал Рио ди Палацио. Цена предложения — €16 500 за кв. м. Владелец получает доступ к круглосуточному гостиничному сервису, пользуется услугами дворецкого, а также управляющего недвижимостью. В собственности клуба — два катера и яхта.

Вопросы по процедуре

Граждане России могут свободно приобретать недвижимость в Италии. Сделка обычно проходит в три этапа. На первом этапе в агентство недвижимости передаётся заявление о желании приобрести недвижимость, после чего вносится залог в размере 10% от стоимости объекта, который помещается на специальный счёт в банке. Этот залог выполняет функцию эскроу — депонирования у третьего лица денежной суммы на имя другого лица с тем, чтобы она была выдана последнему лишь после выполнения некоторого условия. На втором этапе сделки заключается предварительный контракт приобретения. После согласия продавца покупатель вносит до 20% от стоимости объекта (в эту сумму входит и эскроу). Затем примерно месяц уходит на проверку юридической чистоты и подготовку документации. Если недвижимость приобретается по ипотеке, в это время заключается договор с банком. Финальный этап — подписание договора у нотариуса. Покупатель выплачивает оставшуюся часть суммы, после чего становится собственником здания.

Есть и другие расходы: это налоги и услуги агента и нотариуса. Вознаграждение агенту выплачивается на второй стадии прохождения сделки и обычно составляет 3% от стоимости недвижимости плюс НДС. Правда, если объект недвижимости входит в список исторических памятников, то НДС снижается с 10% до 4%. Гонорар нотариуса зависит от стоимости объекта.

Приобретённую недвижимость регистрируют в catasto — местном офисе регистрации земли. Для объектов вторичного рынка регистрационный налог составит 7% от стоимости жилья. После этого новоиспечённому венецианцу остаётся ежегодно платить муниципальный налог на имущество — это от 0,5 до 0,7% от кадастровой стоимости имущества. А если недвижимость будет сдаваться в аренду, придётся платить и подоходный налог. Иностранцам, являющимся собственниками недвижимости в Италии, выдаются ежегодно пролонгируемые мультивизы шенгенского образца, дающие право каждое полугодие проводить в Италии до трёх месяцев. Но, чтобы получить вид на жительство, одной недвижимости недостаточно. Потому необходимо зарегистрировать в Италии собственный бизнес. Кстати, открыть его в Италии совсем не так сложно, как учат нас фильмы про итальянскую мафию. На самом деле в Италии нет даже жёстких правил на обязательный приём на работу местного персонала и т. д. Фирма может быть открыта и успешно существовать и при нулевом балансе с одним работником, то есть самим хозяином… Вот так в общих чертах и выглядит в бизнес-плане мечта о прекрасной Венеции. В жизни, конечно же, всё куда насыщенней и ярче.