Обратить внимание при покупке недвижимости

«Купил напрямую у друзей, по цене намного ниже рыночной». Для нас, риелторов, эта фраза расшифровывается как «сильно переплатил за проблемный объект, скорее всего, неликвид». Стремление россиян «покупать через друзей» объясняется тяжёлым наследием советской эпохи, когда всё хорошее распределялось среди «своих» и надо было иметь связи. Почти все мои клиенты — а среди них есть самые богатые люди нашей страны и сопредельных государств — хоть раз попадались на эту удочку. Когда очередной знакомый обращается к вам с предложением купить что-то на фантастически выгодных условиях, постарайтесь абстрагироваться от ситуации. Задайте себе элементарный вопрос: зачем ваш знакомый предлагает вам квартиру за $ 1 млн, если её рыночная стоимость, по его же словам, составляет $ 1,5 млн? Неужели он готов подарить вам $ 500 тыс. только ради уверенности, что квартира попадёт в хорошие руки? Скорее всего, продавец уже обзвонил все агентства недвижимости, где ему недвусмысленно дали понять, что объект неликвиден и цена сильно завышена. За 20 лет профессиональной деятельности мне ни разу не встречалось случая, чтобы кто-то продал недвижимость «друзьям» хотя бы на рубль ниже рыночной цены. Всё «с точностью до наоборот»: цена почти наверняка будет выше рыночной.

Другая особенность таких покупок — деньги друзьям нужны срочно, прямо сейчас (чем и объясняются «феноменально низкие цены»), поэтому времени на профессиональную независимую оценку нет. О ней даже нельзя заикнуться, поскольку у них случилось что-то серьёзное и экстренное — надо спасать бизнес, переезжать в другую страну, кого-то лечить, и т. д., и т. п. Словом, тут не до раздумий, скорее вносите задаток! И вносят. Почему независимую экспертизу не заказывают потом? Тому есть как минимум две психологические причины. Во-первых, никто не хочет себя расстраивать, даже если в глубине души знает, что здесь что-то не так. И, во-вторых, какой в этом смысл? Потраченные деньги не потребуешь обратно — друзья же. Судиться со своими друзьями, скорее всего, тоже никто не станет, даже когда всплывут все проблемы, доставшиеся новому владельцу вместе с объектом. Как правило, он остаётся в счастливом неведении относительно истинной ценности своего имущества, если только у него не возникнет необходимость продать его через 3−5 лет. Если подобная необходимость появилась позже, при условии, что за последние годы цены на недвижимость сильно выросли, покупка может оказаться прибыльной, несмотря на то, что в своё время за ней переплатили.

«Купил напрямую у застройщика». Покупателю кажется, что он молодец: сэкономил на комиссии риелторского агентства. А как всё обстоит на самом деле? Во-первых, ничего он не сэкономил (агентство почти всегда может получить более крупную скидку, чем частный инвестор), во-вторых, не получил всесторонний анализ рынка и независимую профессиональную экспертизу выбранного варианта. И в-третьих, при возникновении любых проблем такой собственник остаётся один на один с девелопером. У последнего имеются опытные юристы, съевшие не одну собаку на судебных спорах, связанных с недвижимостью (в отличие от корпоративных юристов экономного покупателя, которым он, скорее всего, поручил проверку документов), а договор составлен так, что привлечь его к ответственности будет крайне сложно. Агент, представлявший ваши интересы при заключении сделки, мог бы выступить в качестве переговорщика-миротворца и решить проблему во внесудебном порядке. Портить отношения с крупным агентством, с которым на протяжении многих лет сложились хорошие деловые отношения и которое регулярно и много продаёт, девелопер, скорее всего, не захочет и постарается найти компромиссный вариант. Кроме того, он вынужден учитывать репутационные риски, поскольку у крупных международных агентств обычно хорошо поставлен PR. В случае с частным инвестором подход будет куда более жёстким.

«Мой дом абсолютно уникален, средние цены по рынку меня не интересуют». Если вы слышите эту фразу, она означает, что собственник находится в плену своих иллюзий и пока не готов к аргументированному, конструктивному диалогу. Он действительно считает себя обладателем произведения искусства вроде «Моны Лизы», единственного в своём роде, за которое не жаль отдать любые деньги. Что делать, если объект вам понравился? Подождать. Сообщите вашему риелтору, какую цену вы считаете справедливой, и предупредите, чтобы он держал вас в курсе, когда ситуация начнёт меняться. Как правило, переход из мира фантазии в мир жестокой действительности занимает от одного до двух лет. В моей практике были случаи, когда такие собственники, приведённые в чувство, например, банком-кредитором, очень быстро сбрасывали цену в два раза и даже больше. Сейчас мы продаём пентхаус на Остоженке, который «висел» на рынке с астрономическим ценником около двух лет. Объект действительно заслуживает того, чтобы его называли уникальным — с огромной террасой и панорамными видами на Храм, Кремль и т. д., но рынок есть рынок. Смотрели многие, не брал никто. Итоговая сумма сделки составила чуть менее 40% от первоначально запрашиваемой цены.

Продолжение следует...