Мифы о недвижимости
Продолжим разоблачать заблуждения, связанные с недвижимостью. Рублёво-Успенское шоссе занимает в московской мифологии примерно такое же место, как гора Олимп в греческой и, безусловно, заслуживает отдельного разговора. В ноябре и декабре по главным деловым СМИ прошла волна публикаций, где красной нитью проводилась мысль: «дома на Рублёвке стоят пустыми, их владельцы бежали в Лондон». Откуда уши растут? Один известный в профессиональных кругах специалист по зарубежной недвижимости эконом-класса в ноябре распространил пресс-релиз, суть которого сводилась к тому, что русские бросают дома на Рублёвке и пентхаусы на Остоженке и скупают недвижимость за границей. Если второе утверждение истинно, первое можно объяснить лишь тем, что однажды автор прокатился по Рублёвке и его, как многих других, поразило множество объявлений о продаже, развешанных на столбах начиная с 8-го км. Круги по воде разошлись ещё дальше: прочитав в Financial Times о результатах «сенсационного исследования рынка подмосковной недвижимости», к нам в Knight Frank прилетел иммиграционный адвокат из Лондона, готовый прямо сейчас, немедленно открыть обслуживание новоявленных беженцев. Пришлось расстроить доверчивого господина, объяснив ему, что у наших клиентов давно улажены все вопросы и с жильём, и с инвесторской визой...
Почему серьёзные деловые издания взяли за основу публикаций о Рублёвке пресс-релиз фирмы, которая загородной недвижимостью не занимается? Вероятно, причина в том, что его смысл совпал с общественными ожиданиями. Страну в эти дни потрясали громкие разоблачения, активно обсуждалась собственность, принадлежащая функционерам одного из силовых ведомств, а также возможное бегство виновников скандала за границу. Комментарии настоящих экспертов использовали постольку, поскольку они не противоречили изначально заданной идее. Читая все эти статьи, я сначала расстроилась, а потом подумала, что нет худа без добра: может, домовладельцы тоже решат, что все бегут с Рублёвки, и согласятся снизить цены до реального уровня?
Этого не произошло: хозяева домов на Рублёво-Успенском шоссе люди крепкие и не поддаются панике. Девять человек из десяти ориентируются не на профессиональную оценку, а на то, за сколько предлагает свой дом сосед. Ревнивая мысль «Разве я хуже? Я лучше!» сбивает с пути истинного многих. На прошлой неделе постоянный клиент поручил мне продать за €18 млн дом, который, по мнению нашего оценщика, стоит всего $10 млн. «Понимаете, Елена, сосед продаёт за €15 млн. А ведь его дом первый от дороги, участок на четыре сотки меньше и ремонта не было уже десять лет». В своей оценке мы руководствуемся данными о сделках с домами сравнимого качества и расположения за последний год. Сомневаетесь — получите два-три заключения разных агентств, но не устанавливайте цену на основе самоощущения хозяина особняка через дорогу. Может быть, он готов продавать недвижимость десять лет. Или даже не намерен продавать её вовсе.
У меня есть клиентка, очень привязанная к своему дому: сама работала над проектом вместе с архитектором, сама была и дизайнером, и декоратором, словом, он ей как родное дитя. Она выставила цену, завышенную в полтора раза, и бессознательно саботирует любой осмотр. На показ либо не приезжает (то плохо себя чувствует, то ребёнок закапризничал и не хочет оставаться с няней), либо приезжает с опозданием, когда потенциальный покупатель уже начал сердиться. Как часто бывает, на продаже настоял муж, которому нужно инвестировать средства в перспективный бизнес. Мужу говорится, что, несмотря на огромные усилия, недвижимость не удаётся продать, «милый, сейчас с этим вообще сложно, ты же читаешь газеты...» Милый газеты читал, потому не удивляется и лишь раз в две недели жалуется знакомым в гольф-клубе, что «рынок стоит и нельзя ничего продать».
В моей 20-летней практике не бывало случая, чтобы квартира в Москве оставалась на рынке более двух месяцев, а загородный дом на «ближней» Рублёвке более полугода при условии, что цена соответствует рыночной и объект не имеет очевидных изъянов. Но даже если дом расположен вблизи свалки и из всех окон открывается вид на шоссе, он будет продан за несколько месяцев при наличии адекватной цены и опытного риелтора. Справедливо и то, что загородный дом является сезонным товаром, низколиквидным по сравнению с квартирой в центре города (особенно одно- или двухкомнатной). Квартиру вы легко продадите и в феврале, и в июле. Активность покупателей загородных домов приходится на период с марта по ноябрь. Конечно, сделки заключают и в январе, но по большей части с домами, предназначенными для постоянного проживания, а не с дачами в классическом смысле слова.
Все, кому приходилось ездить по Рублёво-Успенскому шоссе, знают, что на «дальней Рублёвке» давно наступил транспортный коллапс. Зимой ситуация усугубляется. Не могу забыть, как в конце декабря мы доехали на балет «Щелкунчик» в Барвихе за 2,5 часа (обычно расстояние от МКАД я проезжаю за десять минут). Думаю, обитатели Николиной горы в этот день добрались домой в лучшем случае часа за четыре. К тому времени, когда будет построено шоссе-дублёр (предположительно в 2014 году), жить на Николиной горе смогут позволить себе лишь те, кто отошёл от дел или работает дома. Остальные уже стараются перебраться во владения, расположенные до поворота на Ильинское шоссе. Со старой недвижимостью они отнюдь не намерены расставаться за бесценок. Растяжки «Продаю дом недорого» в большинстве случаев означают «Скидка 40% от пятикратной цены».
«Народ», действительно, «бежит», но не в Монако или Майами, как думают многие, а на «ближнюю» Рублёвку и «Новую Ригу». Климат на Лазурном Берегу приятнее, но деньги большинство наших клиентов пока делает здесь, и домик в Лондоне не заменит им резиденцию в Подмосковье. Жёны тоже не особенно охотно переезжают в Суррей или на Женевское озеро, во всяком случае те, которые не хотят получить приставку «экс-".