Lucky
Lucky
Редевелопмент является одним из наиболее активных направлений в современном градостроительстве. Промышленные предприятия выводятся за городскую черту, а на их месте возникают новые объекты недвижимости наиболее востребованных форматов. В Москве, в том числе и в непосредственной близости от исторического центра, существует большое число промышленных зон, производство в которых или уже остановилось, или близко к этому. И все их ждёт перерождение в новом качестве. Яркий пример редевелопмента промышленной территории — жилой квартал Lucky (девелопер Vesper). В Пресненском районе будет реализован масштабный проект премиум-класса. Территория площадью 4,5 га условно будет разделена на две части: жилые пространства и объекты инфраструктуры.

Сразу сделаем оговорку: полноценно говорить о влиянии пандемии и карантинных мер на рынок недвижимости можно будет только по итогам второго квартала. Согласно позитивному сценарию, если ситуация начнёт улучшаться до конца весны, потери будут незначительными. Негативный сценарий пугает нас последствиями, которые сохранятся на протяжении нескольких лет, но он возможен только в случае, если карантин затянется на долгое время. Однако первые выводы можно сделать уже сейчас. Да и режим самоизоляции не будет длиться вечно, и во второй половине года мы, скорее всего, увидим продолжение тенденций первого квартала, когда влияние пандемии на рынок ещё не ощущалось.

«Дом Абрикосова»
«Дом Абрикосова»
Ещё одно популярное во всём мире направление — реновация исторических зданий, которые сохраняют старый фасад, но перестраиваются внутри. Это позволяет сохранить историческое наследие города и вместе с тем создать интересный для клиентов объект. Комплекс «Дом Абрикосова» девелопера MR Group — пример такого подхода. Он интересен как с точки зрения жизни, так и для инвестиций. Особняк объединил четыре века московской истории: в его основе — палаты конца XVII века, которым в XX веке надстроили два этажа. В разные годы в нём жили купцы Гурьевы и фабриканты Абрикосовы — кондитерские короли Российской империи. Проектом предусмотрена реставрация квартиры купцов Абрикосовых, в том числе восстановление планировок и оформление в той же цветовой гамме.

Дефицит

Первый квартал 2020 года стал продолжением тех тенденций, которые царили на рынке в 2019 году. По словам директора департамента городской недвижимости компании Knight Frank Андрея Соловьёва, было отмечено снижение объёмов предложения, как текущего, так и нового: на рынок вышло всего несколько объектов бизнес-класса, объектов премиального сегмента не наблюдалось. Основной прирост предложения осуществлялся за счёт проектов комфорт-класса и новых корпусов в уже строящихся объектах различных классов и форматов. На фоне высокого спроса объёмы предложения постепенно снижались, средневзвешенные цены, наоборот, росли. Наблюдается дефицит и на рынке загородного элитного жилья. Объём предложения первичного рынка минимален и продолжает снижаться. В 2018 году он упал на 25%, в 2019-м — на 16%, а в первом квартале 2020 года — на 6%. Это связано с отсутствием новых проектов на первичном рынке в течение почти трёх лет. На вторичном рынке в предложении насчитывается порядка 1990 лотов, однако почти 80% данного предложения не соответствует рыночной конъюнктуре или запросам покупателей. При росте спроса на загородную недвижимость дефицит качественных лотов будет ощущаться острее.

The Residences at Mandarin Oriental
The Residences at Mandarin Oriental
Проект девелопера Capital Group интересен не только своим расположением напротив Кремля — объект будет находиться под управлением Mandarin Oriental Hotel Group. И если в гостиничном сегменте именитые бренды для Москвы уже не редкость, то в сегменте сервисных апартаментов (по сути апарт-отелей) каждый такой проект — важное событие. До последних лет активного развития формат сервисных апартаментов не получал: где-то проекты замораживались, где-то девелопер не мог довести до конца переговоры с оператором, где-то менял стратегию уже по ходу строительства. Сегодня этот сегмент переживает волну подъёма интереса как со стороны девелоперов, так и со стороны потребителей.

Дорого и удобно

Одна из главных тенденций на рынке элитной жилой недвижимости Москвы в 2019—2020 годах — рост спроса на квартиры и апартаменты с финишной отделкой или отделкой white box. В 2019 году доля таких лотов на рынке достигла 53% (+22% в годовой динамике), а в первом квартале 2020 года — 56%. Вслед за предложением увеличивается и спрос на такую недвижимость. В прошлом году каждый третий лот был реализован с отделкой, хотя по итогам 2018 года доля таких квартир не превышала 24%. Ещё одной тенденцией стал повышенный интерес покупателей к сверхдорогим лотам: число сделок в этом сегменте удвоилось. В компании Knight Frank считают, что рост доли недвижимости с отделкой сохранится, а вот интерес к сверхдорогим лотам будет не так ярко выражен. Также не стоит ждать диджитализации люксового сегмента — дорогую недвижимость клиенты всё же привыкли видеть воочию. В Knight Frank не наблюдают снижения числа заявок, следовательно, не стоит ждать и снижения спроса. В настоящий момент в Москве формируется отложенный спрос, который будет удовлетворён, когда режим самоизоляции будет отменён.

«Николино»
Расположен в 23 километрах от МКАД по Рублёво-Успенскому шоссе на берегу реки. На территории посёлка находятся два ресторана, фитнес-центр, бассейн, спа, теннисные корты и пруд с оборудованной зоной отдыха и пляжем. В 10 минутах пути от коттеджного посёлка «Николино» находится клинический госпиталь «Лапино».
«Раздоры-2»
Расположен в четырёх километрах от МКАД по Рублёво-Успенскому шоссе на берегу Москвы-реки и окружён смешанным лесом. В пешей доступности — гимназия имени Евгения Примакова с обучением на двух языках по зарубежным методикам, спортивным комплексом, бассейном и детским садом. Неподалёку от коттеджного посёлка «Раздоры-2» расположен комплекс бутиков «Барвиха Luxury Village».
Agalarov Estate
Расположен в 24 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Площадь посёлка составляет порядка 120 га, из которых 70 отведены под гольф-поле. Также инфраструктура включает в себя фитнес-клуб, теннисный клуб, детский сад, рестораны, отель и спа. В прошлом году рядом с Agalarov Estate открылся торговый центр Novaya Riga Outlet Village.

Прочь из города

Кто выиграл от введения в столице карантинных мер, так это участники рынка загородного жилья. Во время пандемии такое жильё позволяет эффективнее дистанцироваться, сведя к минимуму контакты с другими людьми, и при этом сохранить возможность гулять на улице. Количество запросов как на аренду, так и на покупку загородного высокобюджетного жилья по итогам первого квартала 2020 года выросло в два раза по сравнению с первым кварталом прошлого года. Наибольший рост, естественно, отмечался на рынке аренды: количество запросов от арендаторов в марте было сравнимо с квартальным показателем. А вот сделки по продаже лотов откладываются. Тем не менее в Knight Frank ожидают, что повышенный интерес к загородной недвижимости сохранится и после окончания карантина. Рост числа сделок по сравнению с 2019 годом может составить 15−20%.

Андрей Соловьёв,
Андрей Соловьёв, директор департамента городской недвижимости компании Knight Frank: «Очевидно, что в ближайшее время, несмотря на активное развитие и внедрение онлайн-сервисов, количество сделок снизится, формируя отложенный спрос на будущее. Однако скорость его восстановления будет зависеть не только от сроков завершения ограничительных мер, но и от уровня платёжеспособности населения к тому времени. Для застройщиков эта ситуация станет очередной проверкой на прочность. В наиболее выигрышном положении окажутся крупные игроки, имеющие определённый запас прочности и в меньшей степени привязанные к темпам продаж».

Статья «Предложение следует» опубликована в журнале «Robb Report» (№5, Июнь 2020).