Тенденции спроса на недвижимость за рубежом

Недавно итальянский коллега, приезжавший в Москву на пару дней, поведал немало любопытных новостей о рынке недвижимости Италии. О том, что питерцы облюбовали Ливорно, а в Роккамаре, наоборот, обосновались москвичи. Обсудили мы возрастающий спрос со стороны граждан СНГ на побережье вблизи Рима, а также привычно прошлись по непомерно завышенным ценам на Сардинии и в Форте-дей-Марми, которые, по всем предпосылкам, должны были упасть ещё пять лет назад, но почему-то не падают. «Кстати! Осенью к нам в Форте приезжал руководитель вашего крупнейшего госбанка господин Греф». «Неужели для покупки что-то присматривал?» — удивилась я. «Нет-нет, просто знакомился с местным рынком, — разочарованно покачал головой итальянский коллега. — И был под впечатлением от цен на «новодел» в Форте: «Как? Десять миллионов евро за виллу площадью 450 кв. м. на 20 сотках земли? Да за такие деньги в Крыму можно целый санаторий купить и превратить его в комфортабельный современный отель».

Произошёл этот разговор примерно за полгода до того, как в силу ряда обстоятельств Крым внёс коррективы в расстановку сил на рынках мировой курортной недвижимости. А впрочем, чему удивляться? Свои провидческие способности руководитель Сбербанка продемонстрировал далеко не в первый раз. Бесспорно одно — перед морскими курортами России сейчас открываются уникальные возможности развития. В первую очередь, из-за снижения покупательной способности россиян, вызванного крайне невыгодным курсом обмена рубля на доллар, евро и фунт, а также последними политическими событиями. Девелоперы жилых проектов в Сочи с надеждой ждут высокого сезона и приезда серьёзных покупателей. На наших глазах происходит переориентация спроса на новые рынки, главным образом, внутренние, российские. Если ещё шесть месяцев назад было очень много заявок на приобретение апартаментов в проектах-новостройках на Манхэттене и Майами Бич, то сейчас покупатели взяли паузу, чтобы посмотреть, как будет развиваться политическая ситуация.

Главная движущая сила сегодняшнего «бума» недвижимости — клиенты из Индии, Пакистана, Саудовской Аравии и Ирана. Вновь проекты мегасуперэлитных новостроек раскупаются на стадии pre-launch, то есть ещё до того, как строительная техника вышла на площадку и начала копать яму под фундамент (о, как ты коротка, память инвестора!). Ажиотаж с инвестициями в Дубае, который, как и Майами, сейчас прирастает в цене на 20% в год, на этот раз россиян затронул в меньшей степени: что касается приобретений «для себя и семьи», покупатели предпочитают выждать 2−3 года и купить готовую виллу (пентхаус, таунхаус). Учитывая нестабильную ситуацию на внутреннем рынке России и противоречивые прогнозы экспертов, велик соблазн «диверсифицироваться» и поискать этой стабильности за рубежом. В такие периоды резко возрастает число запросов на так называемые «тихие гавани», а именно, недвижимость в районе Женевского озера, в Германии, Австрии и пр. Эти инвестиции едва ли принесут двузначный годовой доход, но совершенно точно позволят сохранить «всё, что нажито непосильным трудом».

Второй популярный среди инвесторов из стран СНГ вариант — вкладывать деньги в недвижимость Лондона. Здесь сложно прогадать: редкое приобретение в центральной части британской столицы не принесет хотя бы 12−15% годовых. Но мы, россияне, не ищем лёгких путей. «Купить и держать — это скучно», — сказал недавно один из новоиспечённых инвесторов в лондонскую недвижимость, сделавший состояние на торговле удобрениями. «У вас же 22 офиса в центральном Лондоне, неужели вы не можете подобрать мне что-то под реконструкцию, чтобы я мог получить хотя бы 20% годовых?» Проблема в том, что желающих поиграть в девелоперский бизнес в Лондоне на порядок больше реально имеющихся в городе объектов для редевелопмента, поэтому нашим соотечественникам в основном достаются лишь те варианты, от которых отказались местные покупатели.

Если вам не кажется скучной стратегия «купить и держать», рекомендую присмотреться к Белгравии, Челси, Найтсбриджу. Элитная недвижимость в центре британской столицы сейчас на подъёме, и, согласно бодрым прогнозам аналитиков, положительная динамика сохранится ещё несколько лет.

Если говорить не об инвестиционных покупках, а о приобретении недвижимости для летнего отдыха и, так сказать, «на старость», с тем чтобы провести зрелые годы не в ожесточённых баталиях с конкурентами, а взращивая виноградники и оливковые рощи под солнцем Тосканы (или Крыма!), то тенденции следующие. Весь спрос со стороны покупателей из России и СНГ условно можно разделить на две группы: «традиционные рынки курортной недвижимости» — Франция, Италия, Испания, где отдыхали ещё русские цари и их приближённые 150 лет назад; и «новые территории», то есть развивающиеся рынки, которых 20 лет назад на карте популярных морских здравниц не существовало, а именно Дубай, Черногория, Болгария.

На новых рынках востребованы квартиры на 2−3 спальни в современных жилых комплексах под управлением известных отельных операторов (Four Seasons, Kempinski, W, Mandarin Oriental) с охраной, консьержем, паркингом и полным набором услуг, как в пятизвёздочном отеле. Элитная курортная недвижимость подразумевает наличие концепции, единства проекта. Большинство покупателей из России рассматривают эту покупку как «дачу на курорте». Также всё чаще элитную курортную недвижимость покупают для укрепления и поправки здоровья всей семьи. Кроме того, привлекает возможность европейского образования для детей или посещения летней языковой школы. На «зрелых рынках» старой Европы такие «комплексные» предложения крайне редки. Их можно найти разве что в Испании, в любимой россиянами Марбелье.

Что касается Лазурного берега и побережья Тосканы, они застраивались много лет назад и преимущественно индивидуальными, отдельно стоящими виллами. Концепция «охраняемых коттеджных посёлков» и тем более serviced apartments появилась гораздо позже. Пару слов о критериях выбора. Если курортная недвижимость приобретается на побережье, близость к морю является одним из приоритетных факторов. Порядка 70% покупателей из России традиционно предпочитают первую линию, оставшиеся 30% готовы рассматривать предложения в пределах 2−3 км от моря, и лишь единицы покупают дома на расстоянии 5−10−20 км от берега и дальше. Причём, если говорить о самом высоком ценовом сегменте (свыше ?10−20 млн), то таким покупателям требуются единичные варианты где-нибудь на мысе с трёхсторонним панорамным обзором и собственным пляжем, ибо на выбранном краешке земли не будет ничего, кроме их же виллы. Это самые лучшие и дорогие варианты: собственный пляж ценится на вес золота в густозаселённых прибрежных зонах Франции и Италии, ведь по закону все пляжи в Европе — общественные. Уникальных природных мест с уединёнными пляжами и частными причалами наберётся немного — четыре-пять на Лазурном побережье Франции и два-три, от Лигурии до Тосканы, в Италии. И, разумеется, на Сардинии.

И последнее. Какую бы стратегию вы ни избрали и куда бы ни решились вложить средства, не экономьте на услугах профессионалов. Эксперт рынка, если вам повезёт такого найти, не только детально знает все объекты, но и понимает их реальную стоимость, преимущества и недостатки. Владеете несколькими объектами недвижимости, половина из которых не приносит дохода и, наоборот, требует постоянных вложений? Ваш риелтор, если он профессионал, сможет сделать аудит вашего портфолио и дать экспертные рекомендации, что «держать», а с чем расстаться. Неважно, насколько динамично растёт рынок, — недвижимость может и должна окупаться и приносить прибыль.

Не спорю, высококлассных специалистов на рынке жилой элитной недвижимости крайне мало. Но не поленитесь и проведите собственное «маркетинговое исследование» — вы непременно найдёте «своего» консультанта. И тогда вам не страшны никакие разнонаправленные векторы на рынке и общая неопределённость в развитии экономической ситуации.