Грядут перемены: как меняется рынок коммерческой недвижимости

После пандемии эксперты некоторое время прочили кризис коммерческой недвижимости: якобы сотрудникам понравилось работать удалённо и они не захотят возвращаться в офисы. «Но выяснилось, что удалённая работа подходит не всем, многие компании сочли этот режим неэффективным и снова собрали людей в офис, — комментирует кандидат архитектуры, главный редактор портала DesignChat.com Евгения Микулина. — Так что сфера коммерческой недвижимости снова на подъёме».

Человек с воображением при слове «офис» сразу представляет себе сверкающие ультрасовременные деловые башни. Однако, как отмечают эксперты, предложение именно таких площадей в Москве сейчас ограничено. «Особенно это заметно в сегментах класса А и Prime, где спрос со стороны бизнеса высокий, а часть новых объектов реализуется ещё до ввода в эксплуатацию, — отмечает Светлана Мазур, директор департамента аренды и продаж коммерческой недвижимости ГК "Галс-Девелопмент". — В традиционных деловых локациях — Москва-Сити, Пресненском и Павелецком районах, Хамовниках и Кутузовском деловом коридоре — уровень вакансии остаётся минимальным, что дополнительно усиливает конкуренцию за качественные площади».

По утверждению эксперта, меняется и сам запрос арендаторов: они стремятся заполучить самые лучшие пространства. Ведь раньше офис воспринимался прежде всего как место для работы, а сейчас это часть корпоративной среды и инструмент привлечения и удержания сотрудников.

Мнение Светланы Мазур подтверждают и аналитики компании Forma. Согласно их данным, по итогам I квартала 2026 года совокупный спрос на офисные блоки составил 76 тыс. кв. м, что на 73% выше показателя за аналогичный период 2025 года. «При этом вакантность остаётся на минимальном уровне, около 6—7%, а значительная часть новых площадей поглощается рынком ещё до ввода объектов в эксплуатацию, — утверждают в Forma. — В сложившихся деловых кластерах наблюдается дефицит качественного предложения». Сама компания с начала 2026 года ввела в эксплуатацию 100 тыс. кв. м: бизнес-центр «Лейкс» и деловое пространство «Порта» в районе Филёвский Парк.

В Forma отмечают, что наряду с уже упомянутыми выше «элитными» традиционными кластерами, в число которых они включают также Белорусский кластер и Ленинградский деловой коридор, строительство новых деловых объектов ведётся и в отдалённых от центра зонах, таких как Очаково-Матвеевское, Покровское-Стрешнево, Щукино, Волоколамское направление, Савёловский район, Дегунино-Лихоборы и западные районы Москвы. Там активно развивается офисная недвижимость классов А и В+ (часто в составе более сложных городских проектов с торговыми, сервисными и общественными функциями), что в большей степени отвечает запросу бизнеса на качественные деловые пространства с более рациональной стоимостью входа по сравнению с центральными кластерами.

Москва похорошела и продолжает хорошеть: «железный пояс» прежних заводов подвергается активной джентрификации. «Основной потенциал развития сегодня сосредоточен в проектах редевелопмента: бывших промышленных зонах, индустриальных территориях и неэффективно используемых участках внутри города. Москва практически исчерпала ресурс масштабного освоения свободных земель, поэтому развитие всё чаще связано с переосмыслением уже существующих территорий», — утверждает Светлана Мазур. Это удаётся реализовать с помощью программы комплексного развития территорий, при которой не осваиваются точечно отдельные участки, а формируются полноценные городские районы: с жильём, офисами, общественными пространствами, транспортной и социальной инфраструктурой. Так Москва развивается как полицентричный мегаполис, где деловая активность выходит за пределы исторического центра.

«Показательный пример — кластер "Южный порт", один из крупнейших проектов редевелопмента в мире, — рассказывает Светлана Мазур. — Площадь бывшей промзоны составляет около 640 гектаров. Здесь планируется реализовать порядка 7,4 млн кв. м недвижимости, из которых 4,4 млн кв. м приходится на жильё, 1,6 млн кв. м — на общественно-деловые объекты, 260 тыс. кв. м — на социальную инфраструктуру и ещё 250 тыс. кв. м — на озеленение. Эта территория формируется как новый смешанный городской кластер с жильём, рабочими местами, общественными пространствами и протяжённой набережной».

В этом кластере ГК «Галс-Девелопмент» с конца 2024 года осваивает участок под застройку площадью более 15 гектаров, где появился большой комплексный проект: жилой квартал «Адмирал» на почти пять тысяч квартир, детский сад, школа и одноимённый бизнес-центр класса А площадью 97 тыс. кв. м — первый офисный проект в этой локации, получивший разрешение на строительство.

Подход «Галс-Девелопмент» и других девелоперов более чем логичен. Москва, гигантский даже по мировым меркам мегаполис, развивается в логике более сбалансированной городской среды: в ней жильё, рабочие места, торговая, образовательная, спортивная и сервисная инфраструктура должны строиться параллельно и близко друг от друга.

Как отмечают в компании Forma, это снижает нагрузку на транспортную систему и уменьшает ежедневную маятниковую миграцию — перемещение огромных масс людей утром из «спальных районов» к месту работы, а вечером — обратно. Девелоперы переходят от проектов изолированных офисных зданий к деловым пространствам, «встроенным» в район, которые будут работать не только для резидентов, но и для городской среды. Если планировать первые этажи с сервисами и общественными пространствами, создавая рабочие места рядом с жилыми кварталами, то районы становятся более самодостаточными.

«Современный город требует не отдельных жилых кварталов и изолированных офисных зон, а сбалансированных районов, где жильё, рабочие места и инфраструктура находятся рядом друг с другом, — подтверждает Светлана Мазур. — Именно на этом строится концепция "15-минутного города", которая становится одним из ключевых ориентиров развития Москвы».

По мнению эксперта, такая модель хороша не только для горожан, чьё качество жизни ощутимо повышается, но и для бизнеса: «Появление жилья рядом с деловыми кластерами формирует стабильный поток людей, повышает востребованность коммерческой инфраструктуры, разгружает дорожный трафик, что, в свою очередь, хорошо для экологии города, и в целом делает новые районы более привлекательными для инвестиций и размещения компаний».

На развитие такой модели направлены московские городские программы: комплексное развитие территорий (КРТ) и механизм создания мест приложения труда (МПТ). По состоянию на 2026 год в рамках программы МПТ в Москве согласовано около 9,5 млн кв. м строительства, одобрено более 290 проектов, а общий объём инвестиций оценивается в 3,4 трлн рублей. Дополнительно в рамках КРТ по состоянию на май 2026 года реализуется 218 проектов общей площадью более 1,9 тыс. гектаров. В их рамках планируется построить свыше 33 млн кв. м недвижимости и создать около 386 тыс. рабочих мест.

Ещё один интересный момент, определяющий «правильный лайфстайл», — интеграция в «15-минутные кластеры» велнес-инфраструктуры. «Спортивно-оздоровительный комплекс с термальной зоной по потоку сопоставим с торговым центром, — отмечает Евгений Вайнер, учредитель сети "Клеверспорт". — За 2025 год наша сеть собрала около 860 тысяч визитов. Такой поток меняет экономику всего окружения: кафе, детские студии и магазины рядом получают готовую аудиторию, которая проводит на объекте по несколько часов и приходит снова. Именно поэтому такой формат всё чаще закладывают в коммерческую часть проектов как якорь, вокруг которого выстраивается остальная аренда».

Практически все ведущие столичные девелоперы уже в ближайшие годы планируют расширять свои портфели коммерческой недвижимости. У «Галс-Девелопмент» ожидается увеличение на 317 тыс. кв. м за счёт уже упомянутого бизнес-центра «Адмирал», а также делового квартала класса А «Солнце» (Ленинградский деловой коридор у метро «Войковская»). Это четыре здания высотой от 13 до 38 этажей с общим стилобатом. Застройщик обещает высокое качество внутренней среды — в частности, запланировано три крупных световых атриума: «Рассвет», «Зенит» и «Закат», благодаря чему естественный свет станет играть важную роль в организации внутреннего пространства и обеспечит комфорт работникам, проводящим в офисе значительную часть дня.

У компании Forma имеется целая деловая линейка Forma workplace с пространствами в разных районах Москвы: «Порта», «Лейкс», «Лейкс²», «Фрейм», «Густав», «Маунт», «Лавин», «Дженга», «Минто» и «Плэйн» (совокупная площадь — 494 тыс. кв. м). «Порта» и «Лейкс» уже введены в эксплуатацию, остальные пока пребывают в стадии реализации. Среди них выделяется «Густав» — креативно-деловой кластер общей площадью более 57 тыс. кв. м должен быть введён уже в конце 2026 года.

Он расположился на территории бывшего завода «Борец» в Савёловском районе, рядом со станциями метро и МЦД «Савёловская», Савёловским вокзалом и ТТК. Девелопер решил сохранить и переосмыслить промышленную архитектуру конца XIX века, что можно только приветствовать в свете большой тревоги всех неравнодушных к московским памятникам индустриального зодчества людей о сохранности уникальных заводских комплексов более чем столетней давности.

Архитектура коммерческой недвижимости — особая важная тема, идёт ли речь о редевелопменте районов фабрик и заводов с историческими зданиями или о постройке офисов «с нуля». Главный тренд в проектах современных офисов — их узнаваемость, яркая идентичность. Как отмечает Евгения Микулина, основной планировочный формат сейчас — сочетание опенспейса (открытого рабочего зала) с приватными рабочими помещениями для переговоров или конфиденциальных звонков и зумов. Однако, как выясняется, просто качественного фасада и внутренней планировки, удобной для «нарезки» на отдельные офисы, уже недостаточно.

«Сегодня город является главным и финальным заказчиком архитектурного облика и формирует запрос на яркие решения, — комментирует основатель и глава архитектурного бюро "Сивил" Данил Куров. — Это не всегда хорошо, но вместе с тем помогает и архитекторам, и застройщикам не расслабляться, создавать новые решения».

По мнению архитектора, офисная недвижимость — очень консервативная типология, и даже при наличии запроса на дополнительные общественные пространства внутри офисных зданий ключевым параметром проектов остаются «старые добрые метры», фасад и нарезка. Но, как утверждает Данил Куров, сейчас на рынке грядут перемены, и от офисных зданий ждут более сложных форм уже на этапе массинга, силуэтности, нестандартных завершений.

Выгодно ли вкладываться в офисную недвижимость? «По нашей оценке, в I квартале 2026 года ставки капитализации на объекты офисной недвижимости в Москве составили от 11% до 12,5%, — утверждает Екатерина Белова, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate. — Доля офисной недвижимости, которая два года подряд лидировала в объёме инвестиций в коммерческую недвижимость, снизилась до 30% и сместилась на второе место».

По словам эксперта, это обусловлено как абсолютным сокращением объёма инвестиций в офисы до 32 млрд руб. (—63% г/г), так и относительным сокращением доли в общей структуре инвестиций на фоне закрытия крупной уникальной сделки по продаже 26 торговых центров. В настоящее время главным направлением коммерческих инвестиций стал торговый сегмент, а офисы компании покупают под собственные нужды (в I квартале 2026 года на эти сделки пришлось почти 70% от совокупного объёма вложений в офисный сегмент).

Но, как прогнозирует Екатерина Белова, самые клиентоориентированные проекты будут по-прежнему пользоваться повышенным спросом: «Проекты ключевых профильных игроков офисного рынка в таких условиях обладают большей ликвидностью и востребованностью, что позволяет им показывать более динамичные темпы продаж даже в высококонкурентных локациях — на их долю приходится более 60% продаж в строящихся офисах класса А, реализуемых блоками и этажами».

Алексей Алёшин, управляющий директор «Товарищества Рябовской Мануфактуры», считает, что у офисных помещений — большой инвестиционный потенциал: «Снижение ставки Центробанка уже запустило процесс перетока капитала с банковских депозитов в этот сегмент. Каждый раз пересмотр "ключа", начиная с 2025 года, сопровождался ростом спроса со стороны инвесторов. И есть все предпосылки к тому, что эта корреляция сохранится в ближайшем будущем».

В тесной связке с инвестиционной привлекательностью самих офисов оказывается и инвестиционная привлекательность жилой недвижимости рядом с высококлассными офисными зданиями. «Дорогое жильё рядом с крупными центрами деловой активности интенсивно приобретается именно для последующей сдачи в аренду, — комментирует Дмитрий Халин, управляющий партнёр "Intermark Городская Недвижимость". — Логика здесь достаточно понятна: заранее предугадать, что человек сам будет работать именно в конкретном деловом кластере на протяжении многих лет, довольно сложно. Однако можно практически наверняка рассчитывать на устойчивый спрос со стороны арендаторов, которые работают в расположенных поблизости офисах».

По утверждению эксперта, наиболее высокую ликвидность и привлекательность для инвесторов демонстрируют районы вокруг крупных офисных кластеров: всё те же Москва-Сити и прилегающие кварталы Пресненского района, жилые проекты вокруг бизнес-кластера «Белая Площадь» на «Белорусской», в частности «Слава» и «ВТБ Арена Парк», и новостройки неподалёку от деловых кварталов в Павелецком районе. «Близость к месту работы для арендаторов является одним из ключевых драйверов спроса, сопоставимым по значимости с близостью к качественным школам или другой важной инфраструктуре, — подчёркивает Дмитрий Халин. — Сначала это стимулирует продажи таких объектов, а затем поддерживает высокий спрос на рынке аренды».

Алексей Алёшин усматривает другую интересную тенденцию: «Топ-менеджеры компаний при выборе локации для ведения или расширения бизнеса нередко ориентируются на собственное место жительства. Лицам, принимающим решения, важно работать в 5—10 минутах езды или в пешей доступности от дома». Таким образом, выбор участка для строительства престижных офисов неподалёку от уже сложившихся жилых кластеров класса люкс может быть верным решением для девелопера.