Личный офис за границей

Самый очевидный способ обзавестись офисом — стать его владельцем, однако на практике найти небольшое помещение в таких деловых районах как Нижний Манхэттен, лондонский Сити или Кенэри-Уорф не так просто. Хозяева современных бизнес-центров редко практикуют «мелкую нарезку», предпочитая работать с корпорациями, занимающими большие площади. По данным агентства недвижимости Knight Frank, в лондонском районе Кенэри-Уорф всего 10% офисов принадлежит занимающим их фирмам, остальные сдаются в аренду. При этом 85% составляют крупные арендаторы (от 6 тыс. кв. м). Доля тех, кто занимает меньше 1 тыс. кв. м, — лишь около 2%. Аналогичная ситуация наблюдается в Цюрихе, Париже и Гонконге. Особняком стоит разве что Манхэттен, где 75% арендаторов — компании с штатом до 300 человек. По мнению экспертов, этот феномен объясняется тем, что остров начал застраиваться очень давно, и на Манхэттене осталось очень много старых бизнес-центров. За счёт своего удачного расположения они до сих пор востребованы и позиционируются как офисы класса А.

Спрос на маленькие офисы в крупных бизнес-центрах эксперты оценивают как высокий, поэтому во время поисков объекта следует быть готовым к столкновению с конкурентами и ценовым манёврам продавца. Если суммировать все текущие расходы по содержанию недвижимости, включая налог для нерезидентов, идея стать собственником уже не выглядит такой заманчивой.

Разумной альтернативой является аренда. В крупных бизнес-центрах за рубежом можно снять офис на срок от одного месяца до года. По оценке Cushman & Wakefield, сегодня средняя арендная ставка на офисные помещения класса А в Лондоне составляет £103 за кв. фут в год, в Нью-Йорке — $101 за кв. фут. Средний уровень арендной платы в Цюрихе — 760 швейцарских франков за кв. м в год, в Дубае — 230 дирхамов за кв. фут в год, в Сингапуре — 10 сингапурских долларов за кв. фут в месяц. Как правило, в цену включены налоги и затраты на обслуживание.

Чем меньше срок аренды, тем выше ставка, таким образом собственник старается минимизировать свои потери в случае, если клиент решит освободить помещение раньше оговорённого срока. В крупных бизнес-центрах условия бывают весьма жёсткими, в договор включают крупные неустойки при досрочном расторжении контракта арендатором.

Однако главная проблема — поиск подходящих вариантов. Помимо небольшой площади, офис для представительских целей должен отвечать ряду требований: расположение в престижном районе с хорошей транспортной доступностью, солидное здание, качественный интерьер. Кроме того, бизнес-центр должен предоставлять разнообразный сервис, начиная от услуг водителя и секретаря и заканчивая поваром. Последнее отнюдь не прихоть: в ряде случаев, когда требуется особая конфиденциальность, ресторан может оказаться неподходящим местом для деловых встреч. В отличие от стандартного сервисного пакета управляющей компании, подобные услуги оплачивают сдельно.

В последнее время популярна краткосрочная и разовая аренда, так называемые «офисы на час». Бронировать их в любом городе мира можно через специальные онлайн-сервисы. В заказ входят дополнительные опции: трансфер, организация питания, предоставление услуг переводчика и всего необходимого деловому человеку за рубежом. Такие офисы расположены в центральных деловых районах, легко доступных от ближайшего аэропорта или железнодорожного вокзала и станции метро. Помещения недавно ремонтировались и обставлены качественной мебелью. Площадь рабочего пространства варьируется от несколько десятков до 100 кв. м, иногда больше. По сравнению с классическим вариантом аренды важное преимущество «офиса на час» в том, что каждый объект подбирается индивидуально, без привязки к конкретным бизнес-центрам. Чаще всего речь идёт об аренде переговорной (boardroom), места для презентации проектов (theatre) или совместной работы с партнёрами (т. н. cabaret). В базовый набор входят доступ в интернет, компьютеры, электронная доска, чай или прохладительные напитки. За отдельную плату возможны дополнительные услуги. Сервис предоставляет персонал бизнес-центра, качество обслуживания на месте контролирует представитель фирмы по бронированию. Данный вид бизнеса требует глобальности, оперативности, высокого уровня сервиса. Крупных игроков на этом рынке пока немного — полный спектр услуг в онлайне предлагает не более десятка фирм, например, Regus и Premier Business Centers. Помимо этих международных компаний, на рынке работают несколько сотен местных операторов, помогающих быстро арендовать офисы и организовывать деловые командировки в пределах одной страны. Именно на них приходится большинство заявок на аренду.

По оценке президента международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислава Зингеля, средняя стоимость аренды такого офиса с базовым перечнем оборудования варьируется в пределах $500−700 и до нескольких тысяч долларов в час из расчёта на отдельно взятую единицу площадью 35−50 кв. м. Верхний уровень цен в мировых финансовых центрах достигает $10 тыс. и более. Ещё один способ пользоваться такой недвижимостью — покупка членства в сети бронирования офисов в онлайне. По словам Зингеля, он обычно оправдывает себя при частой аренде офисов в разных географических точках, поскольку участники пользуются скидками (от 10%) и у них есть возможность снять любой офис, зарегистрированный в сети, на определенное количество рабочих дней. Средний срок аренды составляет один день, а её стоимость зависит от того, как часто клиент пользуется услугами сети, поэтому цены на подобные абонементы являются плавающими и не афишируются. «Офисы на час» за рубежом ежегодно бронируют лишь около 2000 россиян, но, по оценке экспертов, потенциальное число потребителей подобных услуг в России составляет более 50 тыс. человек. Как отмечает региональный директор Департамента жилой недвижимости Knight Frank Russia & CIS Елена Юргенева, альтернативой привычным офисным помещениям могут выступать сервисные апартаменты отелей, где аренда сопровождается предоставлением услуг гостиничного оператора или управляющей компании. Такое предложение имеет свои преимущества. Клиент получает прекрасно оборудованное место для проведения деловых встреч и переговоров, где есть всё необходимое и можно не беспокоиться о конфиденциальности. Сервисные апартаменты это улучшенная альтернатива гостиничному номеру, где можно чувствовать себя как дома. Их можно даже приобрести в собственность, что станет неплохим вложением денег. «УК полностью берёт на себя управление такой недвижимостью, что очень удобно, если собственник проживает в другой стране. Стоят они так же, как сопоставимое по классу жильё в том же районе», — поясняет Елена Юргенева.

По её словам, хотя с 2009 года посткризисное развитие в этом сегменте приостановилось, ценовой потенциал ещё не исчерпан. К примеру, средняя стоимость аренды апартаментов в Бангкоке сегодня равна $65 за кв. м в сутки, до кризиса она составляла $75 за кв. м. В ближайшей перспективе ожидается интерес арендаторов и покупателей к апартаментам, расположенным вблизи центров деловой жизни города. Учитывая ограниченное предложение в Лондоне, Гонконге, Сингапуре и других столицах, стоимость объектов будет расти, считают эксперты. По данным ГК «Меркурий Девелопмент», уже сегодня доля свободных площадей апартаментов на Манхэттене не превышает 2−3% от общего объёма предложения при средней месячной ставке аренды $172 за 1 кв. м, а текущая доходность от сдачи апартаментов под офис составляет 4−6% годовых.