Недвижимость, крипта или акции: диверсификация портфеля или финансовая яма?

Низкорисковая стратегия предполагает стабильную доходность около 5-15% годовых, среднерисковая — чуть более высокую, 15-50% годовых, а высокорисковая — более 50% годовых, при этом инвестор должен быть готов к волатильности портфеля.

Согласно исследованию ученых Института CFA, около 3/4 изменчивости доходности портфеля связано с ситуацией на рынке, а остальная часть разделена примерно поровну между конкретным распределением активов и вовлеченным управлением.

При этом исследование Гарри Бринсона показало, что на доходность портфеля в большей степени влияет, на каком инструменте остановился инвестор (на 93,6%). Например, выбор между акциями влияет всего на 4%, время покупки и продажи — на 2%, а комиссия — на 1%.

В зоне ответственности инвестора остается внимание к рыночным процессам и стратегическое распределение активов — в основном выбор инструментов. Их количество не влияет на регресс в доходности, все зависит от профессионализма управленца. Здесь выбор за инвестором: и на 3-5 инструментах можно получить те же результаты, что и на 30, но это займет в шесть раз меньше времени.

Во времена глобальных кризисов для сохранения сбережений инвесторы придерживались правила: «сидеть» в золоте или кирпиче (сленговое название недвижимости). Это правило до сих пор актуально. Именно в недвижимости максимальное количество активов у самых богатых семей этого мира, например: Хилтонов, Притцкеров, Уолтонов, Рокфеллеров.

Главное преимущество недвижимости — то, что это физический актив. Если проект выбран грамотно, с профессиональным брокером, практически исключен риск потери тела капитала. Даже если рынок просел именно в вашем регионе, то через некоторое время, как правило, в диапазоне от 1 до 5-7 лет (это обусловлено фазами экономического цикла), цены выравниваются и снова растут.

При выборе недвижимости для инвестиций важно учитывать экономические и политические факторы: обращайте внимание на страны с растущим ВВП и со стабильной политической обстановкой.

По моему опыту, для диверсификации портфеля стоит сосредоточиться на одном экономически потенциально растущем регионе, затем взять в портфель несколько проектов в зависимости от бюджета.

Капитал лучше распределить либо на 2-3 локации, либо к 2-3 застройщикам. А лучше всего — выбрать 2-3 застройщика в разных локациях и разные типы недвижимости. Например, где-то вилла, где-то — апартаменты, где-то — таунхаус, в зависимости от аналитических показателей рынка в данной локации.

Очевидный плюс фондового рынка — это грамотная зарегулированность за счет относительно долгого существования в мире (первая фондовая биржа возникла в 1791 году). Там также ниже риски потери капитала, чем на крипторынке.

Если не говорить о спекулятивных стратегиях, торговле с плечом или маржинальной, фьючерсном рынке и других высокорисковых инструментах, то в целом ставка на фондовый рынок — удачная стратегия. Особенно если инвестор защищает свои активы тем, что останавливается на покупке индексов и выбирает работать с фондами или профессиональным брокером.

Криптовалюта, при всей ее актуальности и популярности, несет высокие риски как инвестиционный инструмент. Думаю, что по уровню возможного провала крипта схожа с венчуром. А её самый главный минус — отсутствие регуляции. Если покупать монеты, которые не входят в топ-20, то шансы потери тела капитала достигают 99%. Например, известный трейдер и аналитик Питер Брандт считает, что именно такое количество криптовалют исчезнут через пять лет.

Я рекомендую инвестировать в криптовалюту только психологически устойчивым людям, которые имеют навык управления страхом и жадностью, а также являются адептами технологий блокчейн, смартконтрактов, метаверс и других.

Ликвидность — это скорость превращения инвестиционного инструмента в деньги: как быстро мы можем найти покупателя на акцию, токен, виллу и так далее.

Когда рынок растет, увеличивается и спрос: инвестор только выложил предложение, и на него сразу нашелся покупатель. Скорость превращения инструментов в деньги на зарегулированном и понятном фондовом рынке выше, чем на крипторынке.

Основное отличие цифровых от физических сделок в скорости. В недвижимости даже при самой высокой готовности всех всех участников процесс составит минимум несколько дней. Акцию же можно продать по рыночной цене за несколько секунд.

Однако нужно учитывать баланс рисков безопасности и прибыли. Если рынок стал падать, чаша весов сразу склоняется в сторону недвижимости, потому что на крипторынке и фондовом рынке при регрессе можно продавать акцию по желаемой цене годами или вовсе потерять тело капитала.

На растущем рынке ликвидность выше у цифровых активов. На падающем — у физических активов. Сейчас мы тоже находимся в условиях глобального экономического кризиса. Поэтому первое место по ликвидности занимает недвижимость.

Сбалансированность зависит от целей. Задайте себе вопросы: какая финансовая цель у ваших инвестиций, когда она должна быть исполнена, какой бюджет для этого есть?

Отталкиваться стоит прежде всего от бюджета. На крипто- и фондовом рынке стартовать можно с 1000$, на которые можно собрать сбалансировать портфель. В рынок недвижимости можно зайти, имея капитал от 100 000$, при этом баланс будет возможен только при наличии минимум трех проектов.

Допустим, инвестор собирает портфель в недвижимости и придерживается стратегии с заходом в классику арендного бизнеса — вложений в строящийся проект для наращивания капитализации в период стройки, а затем получать дивиденды (арендную доходность).

В таком случае ожидание составит от трех до семи лет в срок окупаемости аренды, и после этого можно будет перепродать проект с хорошими показателями ROI. При такой стратегии я рекомендую возвращаться к ключевым показателям рынка каждые полгода.

Если инвестору нравится быть вовлеченным в рынок, стоит обратиться к своему доверенному лицу, например, брокеру, чтобы он каждые три месяца проводил письменную или устную оценку ситуации на рынке.

Подытожу: для эффективного управления и приумножения активов инвесторам необходимо диверсифицировать портфель, отталкиваясь от поставленной цели, сроков, бюджета. При этом выбирая между различными инвестиционными инструментами и стратегиями управления. Вкладываться в активы нужно только при тщательном понимании всех рисков, связанных с каждым из них.