Сохранить нельзя разрушить: как и зачем реконструируют старые дачи

Пандемия дала толчок к взлету загородной жизни. Во время карантина россияне массово заинтересовались домами и земельными участками вблизи крупных городов. Роскошь уединения и природа манили многих — спрос превысил качественные предложения. Первичных вариантов от девелоперов не хватало, и покупатели обратились к рынку вторичной недвижимости: с приличной инфраструктурой и в экологически чистых районах.

Компромиссом между загородным жильем премиум-класса и садовыми товариществами стали стародачные поселки. В Подмосковье их около 50, а по статусности они уступают только историческим усадьбам. Кооперативы вблизи Москвы появились почти 100 лет назад: дачи выдавали первым лицам партии, военной элите, деятелям искусства, спорта и науки.

Например, в Переделкино жили известные литераторы — Борис Пастернак, Корней Чуковский, Булат Окуджава, Роберт Рождественский и многие другие. Писательские дачи деревянные, без архитектурных излишеств, зато с большими участками и в 5 километрах от МКАД. Несмотря на ветхость и устаревшую планировку, их стоимость только увеличивается: домов остается все меньше, а земля дорожает. Клиенты готовы платить за расположение, престиж и возможность прикоснуться к культуре.

Сегодня в числе самых известных — старые дачи на Рублево-Успенском, Минском и Ярославском направлениях. Они привлекают частных лиц и инвесторов уникальной атмосферой, богатым прошлым и живописными окрестностями. Большинство дач расположены в лесном массиве рядом с водоемами, кроме этого, важны сами участки, где сохранились вековые деревья. Исполины с объемными стволами дают ощущение взрослого сада и приятную тень, под раскидистой кроной можно сделать интересный ландшафт. Такие деревья нельзя купить и пересадить, поэтому они несут дополнительную ценность.

Грамотный шаг после приобретения дачи в одном из престижных поселков — исследование места. Этот этап важен, чтобы понять контекст и сделать будущий проект более осмысленным. Например, для благоустройства в курортном районе Комарово под Санкт-Петербургом, который прославился дачами советских ученых, клиент заказал экскурсию с краеведом, куда пригласил всех специалистов: ландшафтного архитектора, архитектора и дизайнера интерьера. Встреча позволила узнать больше о территории: как она была финской и затем российской, как пережила «дачный бум» и стала местом отдыха творческой интеллигенции, какие деятели искусства и культуры жили в Комарово. Мы вдохновились и использовали эти знания в работе над проектом.

Усадьба в Комарово новая, но построена в стилистике комаровских дач. Сад тоже отсылает к истории: он разделен на функциональные зоны, front yard и back yard, — это зонирование было взято из традиционных усадеб. Он выглядит современным, но отдельные элементы сохраняют память места — например, подпорная стенка из кусков финского фундамента и мощение камнем. В ландшафт мы включили форму волн и берегов с песчаными сопками и добавили валуны с Финского залива.

На начальном этапе важно выяснить все, что касается ограничений: иногда на старых участках запрещено спиливать деревья и сносить дом, потому что он представляет историческую ценность. Известен случай, когда для оценки объекта приглашали даже фотографа: он не архитектор и не реставратор, зато помог определить потенциал реставрации дома Шпаликова в Переделкино исходя из визуальной и эстетической составляющей.

Максимальная осведомленность поможет определиться с судьбой здания и убережет от проблем. Приведу пример: покупатели посчитали дом надежным и решили его сохранить. Наша команда приступает к саду, и неожиданно возникают препятствия: течет крыша, сыпется отделка фасада. Это тормозит ландшафтную работу, потому что начинается реконструкция. Лучше сначала проверить здание: привлечь профессионалов и убедиться, что инженерные и другие системы в порядке.

При реконструкции старых участков специалисты решают несколько задач. Первая — обеспечить владельцам комфортное место для жизни и грамотно вписать их быт в уже сложившуюся среду. Для этого ландшафтные дизайнеры готовят рисунок местности и оценивают обстановку: проводят топографическую съемку, смотрят на состояние леса, качество почвы и воды. При необходимости убирают сухостойные ветки и ставят капельницы больным растениям, стягивают старые деревья у дома с помощью системы «Кобра», чтобы исключить их падение на дом (с этим помогает промышленный альпинист).

Если на участке сложились лесные покровы, их нельзя просто вырубить — нужно обсудить с заказчиком и продумать, как подружить старый лес с новым садом и организовать логистику. В таком случае работают вручную или маленькой техникой, а системы делают облегченными, чтобы не повредить корни. Например, у большой сосны защитная зона составляет примерно 5 метров в каждую сторону — на эту область нельзя заходить никакой техникой. Без знания таких нюансов кажется, что есть ствол — и все. Это меняет подход к взаимодействию с садом.

Вторая задача — продумать стильный и современный ландшафт, в котором будет гармония между новым дизайном и существующей почвой, растениями и деталями сада. Если нет ограничений от государства, реконструкция дает свободу действий: даже если дом старый, вовсе не обязательно привязываться к неактуальным вариантам дизайна. Специалисты находят самое ценное в участке — и избавляются от лишних коммуникаций и элементов вроде хозпостроек и беседок, которые не ложатся в новый сад.

Чтобы на этом этапе работа прошла гладко, важна готовность попрощаться с вещами, которые неуместны и неэстетичны. Отсутствие полумер — важная часть в создании хорошего ландшафта. Мы стремимся объединить наследие прошлого с передовыми технологиями (например, автополивом или сценарным освещением) и свежим дизайном, а не просто положить плитку по старому рисунку.

Задача со звездочкой после создания приятной картинки и зонирования — привнести ценности новой семьи. К этому ландшафтные дизайнеры приходят постепенно: проводят интервью с жильцами и пытаются понять, чем увлекаются люди и как планируют использовать участок.

Например, мы работали с фамильным имением в Подмосковье, где постоянно проживает семья. Сад не соответствует уровню дома и мышлению владельцев — понадобилась реконструкция. Мы провели ревизию элементов, подготовили удобную планировку, пейзаж, который учитывал все нужды, и на завершающем этапе подчеркнули, что наши клиенты — династия музыкантов. Чтобы сад отражал их интересы и был настоящим семейным очагом, мы заложили точки, где будут располагаться арт-объекты на тему музыки.

В 2000-е в России было много архитектурных «призраков»: дореволюционные усадьбы потеряли изначальный облик и лежали в руинах, загородные дома были заброшены. К сохранению культурного наследия подключили инвесторов: в обмен на восстановительные работы они получали льготную ставку и возможность открыть любой бизнес в отреставрированном здании. Идея не стала массовой, зато показала, что спасти место с историей и вывести его на окупаемость — задача сложная, но выполнимая. За десять лет программа «Рубль за метр» помогла восстановить более 20 архитектурных памятников. Эксперты говорят, что в 2024 году интерес инвесторов к восстановлению таких объектов растет.

Покупая недвижимость в стародачном поселке, владелец должен быть готов к затратному и небыстрому процессу реконструкции. Она требует не только финансов, но и системной работы специалистов, доверительных отношений с командой, запаса времени и терпения. Если ландшафт стоит X, реконструкция ландшафта с созданием сада на месте старого — 1,5Х. Если сад можно сделать за Х времени, то реконструкция из-за всех особенностей займет 2Х часов. Каждый участок индивидуален, цены зависят от задач, уровня материала и многих других аспектов. Однако это не дешевле, а дороже, чем создавать сад с нуля. То же самое касается и дома — проще снести, чем реконструировать старый.

Стоимость домов в стародачных поселках варьируется и зависит от разных факторов, но в среднем покупка обходится в 2-4 раза дороже, чем в обычных. Владельцы, которые рассматривают ее как инвестицию, с самого начала стремятся обновить дом и участок с вниманием к контексту и фиксируют все шаги. Они собирают информацию, которая может добавить смыслы — например, исторические факты, биографии, детали усадебной жизни. Такой труд возвращается удовлетворением: появляется точка опоры и чувство связи с историей и культурой страны. Кроме этого, семейная резиденция на месте, которым когда-то владел известный художник, артист или ученый, повышает статус владельца.

После грамотной реконструкции обновленный участок приобретает в стоимости. Тренд на покупку старых дач будет расти: в первую очередь, из-за дефицита предложений на рынке с развитой социальной инфраструктурой в привлекательных локациях.