«Окно» в Европу: где россияне могут получить ВНЖ за покупку недвижимости

По нашим подсчетам, в 2023 году основной целью покупки зарубежной недвижимости у 61% россиян было получение ВНЖ и второго гражданства. Жилье для собственного проживания интересовало только 17% клиентов, недвижимость для инвестиций — 20%, квартиры для собственного проживания и инвестиций — 2%. Для каждой из этих целей есть определенные страны, которые, несмотря на все ограничения и санкции, доступны россиянам. Расскажу подробнее о каждой из этих целей, а также о странах, которые подходят для их реализации.

Основная цель покупки зарубежной недвижимости — это получение вида на жительство и (или) в перспективе гражданства, которые вновь откроют границы для российского покупателя и его семьи. Для этого выбирают страны, в которых получение этих документов либо прямо обусловлено покупкой недвижимости (программы «золотой визы»), либо входит в перечень необходимых требований к заявителю.

Вторая причина получения иностранного паспорта при инвестициях в недвижимость — возможность дальнейшей подачи на ВНЖ ЕС в той стране, которая больше от россиян заявок не принимает. Например, многие россияне, получившие паспорт Турции, подают заявление на участие в программе ВНЖ Греции, которая сейчас закрыта для россиян.

Третья мотивация получения ВНЖ — разблокировка банковских счетов в ЕС. Получив ВНЖ ЕС, россияне имеют возможность получить доступ к своим банковским счетам в Европе.

Некоторые сложности для российских покупателей зарубежной недвижимости создают постоянные изменения в условиях приобретения объектов и получения ВНЖ. В целом в мире намечается тенденция к закрытию иммиграционных программ, и это также коснулось наших сограждан. Но некоторые «окна» еще открыты.

Пожалуй, одной из самых неожиданных новостей последнего времени для россиян стала возможная отмена «золотой визы» Испании — одной из самых популярных прежде программ. Испанский премьер-министр уже выступил с предложением закрыть «золотую визу» и сейчас у потенциальных участников программы остается не так много времени для подачи заявки. Точный срок пока не определен, но по нашим оптимистичным прогнозам податься на испанскую «золотую визу» еще можно до конца года, а по пессимистичным — в течение четырех месяцев. Порог входа остается прежним — от 500 тысяч евро при покупке недвижимости.

В Греции также ожидаются изменения в правилах получения ВНЖ при инвестициях в недвижимость. Власти уже анонсировали, что порог входа будет поднят с 250 тысяч евро, но пока неизвестно насколько. По предварительной информации, он составит больше 400 тысяч евро, а на популярных у покупателей греческих островах (Киклады, Ионические и другие) этот порог может составить 1 миллион евро. Но время войти в программу по старым условиям у покупателей недвижимости еще есть — если забронировать объект или совершить покупку до конца сентября.

Летом 2024 года Венгрия перезапускает программу инвестиционного ВНЖ. Порог входа составит 250 тысяч евро, и таким образом венгерская программа станет самой доступной для соискателей европейского ВНЖ. Венгерский ВНЖ также откроет своим обладателям границы стран Шенгенского соглашения и поможет в разблокировке банковских счетов в ЕС. Еще одна важная особенность венгерского ВНЖ — нет требований по проживанию в стране, а срок действия статуса составит 10 лет. Именно такие ВНЖ пользуются высоким спросом у россиян.

Турция уже с начала года транслирует намерения изменить условия получения гражданства при покупке недвижимости. В частности, турецкие власти потребовали у соискателей предъявить справки о несудимости, включая даже тех граждан, которые уже были на рассмотрении. Но турецкая недвижимость продолжает пользоваться спросом у россиян, так как паспортная программа этой страны — одна из немногих, доступных нашим согражданам. Более того, в отличие от многих других программ, где необходимо сохранять недвижимость в собственности в течение всего срока действия иммиграционного статуса, недвижимость в Турции можно выгодно перепродать через три года после покупки.

В апреле 2023 года для россиян закрылась возможность получения гражданства Гренады — последней из доступных программ гражданства стран Карибского бассейна. Сейчас россияне с паспортами стран Карибского бассейна активно участвуют в программах ВНЖ ЕС, недоступных гражданам РФ напрямую.

В последнее время мы наблюдаем интерес инвесторов к недвижимости в Азии. Все чаще в топ по спросу среди россиян входят Индонезия (о. Бали) и Таиланд.

Основная стратегия инвестирования в недвижимость на острове Бали — рост капитализации объекта недвижимости в процессе строительства. Цикл стройки здесь длится 12–14 месяцев, и заработать на таких проектах можно от 15%. Для более консервативных инвесторов подойдет соседний Таиланд, где доходность при сдаче недвижимости в аренду может составлять до 14% годовых.