Как правильно выбрать застройщика в Дубае
Типы застройщиков
К государственным застройщикам относятся в первую очередь такие известные компании, как Emaar Properties, Meraas и Nakheel. Главное отличие государственных застройщиков заключается в том, что они обладают наиболее интересным банком земельных участков в самых привлекательных районах страны, и стоимость жилья в этих проектах ниже, чем в аналогичных комплексах других застройщиков.
Например, летом 2022 года компания Emaar запускала новый проект в Dubai Marina, и стоимость апартаментов с одной спальней начиналась от $470 тыс. Для сравнения, аналогичный лот у коммерческого застройщика будет стоить от $550-600 тыс., то есть примерно на 20-30% больше.
У каждого крупного застройщика на рынке ОАЭ есть своя специализация. Например, Meraas, как считается, более специализируется на элитной малоэтажной недвижимости в лучших районах Дубая, и спрос на его объекты многократно превышает предложение. Meraas построил именитые объекты недвижимости Bluewaters, City Walk, Madinat Jumeirah Living.
Показательно, что на старте продаж нового объекта, в рамках рекламной кампании, этот застройщик зачастую устраивает своеобразную лотерею. После того, как объявляется предстарт продаж, начинается регистрация клиентов, каждому покупателю в случайно порядке присваивается билет с номером и цветом. На каждый апартамент претендует примерно 150 желающих. В итоге на крупной площадке, например, Coca-Cola Arena или Madinat Jumeirah Living проводится лотерея, если билет клиента выпадает, он получает возможность приобрести лот в новом жилом комплексе.
В основном все агенты с клиентами уходят с этой лотереи в расстройстве, потому что недвижимость достается считанным единицам. Покупатели очень заинтересованы в этих лотах, потому что потом их можно перепродать с большой наценкой, даже не ожидая конца строительства, практически через три месяца после официального старта продаж — в таком случае прибыль может составить до 15%.
На предстарте продаж, застройщики просят внести возвратный депозит для подтверждения намерения о покупке, в размере $5-20 тыс. Если не получается купить лот или клиента что-то не устраивает на старте продаж, депозит можно вернуть.
Другой известный государственный застройщик – компания Emaar уже стала символом Дубая, и покупатели так уверены, что объекты компании будут расти в цене, что готовы стоять за ними в очереди, главное, что они приносят прибыль при перепродаже на вторичном рынке.
Также как и Emaar, крупные частные застройщики Damac, Sobha и Azizi, специализируется на строительстве целых комьюнити: полностью создают всю необходимую для жизни инфраструктуру, облагораживают территорию, разбивают парки, гольф-поля и даже большие лагуны для купания. Каждый подобный проект включает различные типы недвижимости: апартаменты, виллы, таунхаусы и тд. Причем во всех этих жилых комплексах можно проживать с домашними животными, что особенно важно для покупателей из Европы.
Где покупать недвижимость: у застройщика или в агентстве?
На рынке ОАЭ не работает популярный в России слоган «квартиры от застройщика», в основном все застройщики предпочитают взаимодействовать с агентствами недвижимости, которые выполняют, по сути, функцию отделов продаж на аутсорсе. У известных застройщиков объекты в основном раскупаются на предстарте продаж, и среди агентств идет настоящая борьба за лоты.
Нижние этажи могут быть дешевле, а верхние — дороже. Например, лот на 13-м этаже может стоить $500 тыс., а этажом выше –— уже $550 тысяч. Однако если проект с видом на канал или на марину, то лучше брать более низкие этажи, потому что с верхних этажей невозможно увидеть воду. Все эти нюансы подскажет грамотный агент.
В целом, рынок недвижимости в ОАЭ устроен примерно как рынок туристических путевок в России: как клиенту нет смысла обращаться к туроператору напрямую, так и в данном случае нет никакого смысла покупать квартиры непосредственно у застройщика. У крупных застройщиков есть своя онлайн-система, в которой агентства регистрируют своих клиентов и затем буквально в режиме реального времени пытаются поймать подходящие лоты.
Более того, сами застройщики не заточены на работу с физическими лицами. Для сравнения, менеджер застройщика получает за работу с агентством комиссию 0,8%, а за работу с частным лицом – 0,9%. Разница в комиссии невелика, но застройщику намного проще работать с агентством, которое возьмет на себя всю работу по оформлению документов и сопровождению клиентов, поэтому в работе с людьми с улицы они часто не заинтересованы.
Не говоря уже о том, что в основном менеджеры со стороны застройщика не говорят по-русски, что для многих покупателей из России, особенно в возрасте, важно. В результате дальнейшая коммуникация с застройщиком может быть затруднена, особенно если клиенты находятся в России и пытаются купить жилье удаленно.
Изначально мы как агентство уточняем цели клиента: для чего он решил приобрести недвижимость: для жизни, перепродажи или дальнейшей сдачи в аренду. Исходя из этих целей и бюджета покупки, мы предлагаем подборку объектов из нашей базы. Рынок недвижимости ОАЭ устроен так, что агентство ведет клиента до конца, сопровождает сделку вплоть до получения ключей. В отличие от агентства, застройщик не работает с клиентом после заключения договора купли-продажи.
Если клиент обращается к застройщику лично, он не получает никаких дополнительных бонусов. Рекламные компании застройщики делают с целью узнаваемости бренда и создания доверия у покупателя. У девелоперов всегда выше интерес к агентству, которое продает сотни квартир.
Как защититься от недостроя?
Законодательство в области жилой недвижимости в ОАЭ устроено точно так же, как в России: все деньги клиентов хранятся на эскроу-счетах, и застройщик пока не выполнил определенные стадии строительства, не может получить к ним доступ. Это защищает клиента от ситуации, что застройщик может разориться.
Если с девелопером что-то произойдет, то деньги клиента не пострадают, а Dubai Land Department передаст другому застройщику строительство объекта. Более того, застройщики не могут начать строительство, пока нет лицензии, не выкуплен участок под застройку в собственность и не подписаны все необходимые документы.
При выборе застройщика можно самостоятельно посмотреть, сколько объектов конкретная компания уже построила, какие отзывы есть о ее объектах, как она их эксплуатирует дальше. Однако можно поручить эту работу надежному агентству. Более того, есть официальное приложение REST от Dubai Land Department, где можно получить информацию обо всех компаниях на рынке недвижимости ОАЭ, а также об этапах строительства конкретных объектов.
При строительстве жилого комплекса, заранее определяются даты, к которым должны быть завершены определенные фазы строительства. И если застройщик не соблюдает их, его оштрафуют. Более того, Dubai Land Department регулярно производит проверки для выяснения, соответствует ли строительство заявленному плану. Покупатели также могут самостоятельно отслеживать это в приложении.
В Дубае иногда можно увидеть недостроенные дома, но все это результат работы рынка до 2008 года — до введения эскроу-счетов. Таким образом, ситуация аналогична российскому рынку недвижимости до перехода на проектное финансирование. Если застройщик не может воспользоваться деньгами клиентов до окончания строительства, ему нет никакого смысла задерживать строительство. Но нужно иметь в виду, что по закону и в договоре это прописано, задержка выдачи ключей возможна до 12 месяцев.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:
Хочешь следить за событиями в мире роскоши? Подписывайся на «RR Россия» в Telegram и «ВКонтакте».
Фото: Free Stock Photos