Где лучше покупать недвижимость
Мы сидим в огромном кабинете, пол которого покрыт мрамором и мозаикой, а из панорамных окон открывается вид на всё сразу: и Кремль, и Храм, и высотки. Хозяин, топ-менеджер нефтяной компании, разложил передо мной красочные фото своих зарубежных владений: «Знаете, Елена, я пришёл к мысли оптимизировать своё портфолио и хотел бы понять, от чего здесь нужно избавиться и чем заменить». Я в раздумье перебираю фотографии, мысленно готовясь к непростому разговору. Дом в Крыму, вилла на Кипре, вилла в Черногории, пентхаус в Аликанте... От чего избавиться? Да от всего! Так называемое портфолио явно формировалось под влиянием минуты, и продать всё это будет нелегко. И если бы только места были выбраны неудачно! Думаете, виллу в Черногории приобрели по случаю и недорого? Ничего подобного! Цена покупки составила €1 млн — колоссальные деньги для местного рынка пятилетней давности, а продать её владелец хочет, конечно, не менее чем за €3 млн. Он посчитал затраты на отделку, меблировку, ландшафтный дизайн, обслуживание и прочее, учёл стоимость денег и пришёл к «справедливой цифре». Проблема только в одном: за последние пять лет я видела массу желающих продать виллу в Черногории за €3 млн, но не видела ни одного человека, готового купить её за такие деньги.
Ключевой вопрос для любого покупателя, создающего «портфолио», — выбор страны для второго (пятого, десятого) дома. Если вы хоть на минуту допускаете мысль, что когда-нибудь вы или ваши наследники захотите продать этот дом, ни в коем случае не покупайте в Черногории, Хорватии, Болгарии — словом, на развивающихся рынках. Инфраструктура там совершенно не соответствует уровню цен в элитном сегменте: например, в Черногории они выше, чем в Испании. Обилие новых проектов в регионах, где береговая линия активно застраивается (и будет застраиваться в течение десятков лет) при попытке продать что-нибудь сделает вас незадачливым конкурентом всех девелоперских компаний вместе взятых. В отличие от вас, они предлагают всё самое новое, имеют рекламный бюджет, могут предоставлять клиентам скидки и рассрочки. Строительные технологии сегодня развиваются такими темпами, что дом, построенный более пяти лет назад, считается морально устаревшим. Выводы напрашиваются сами.
При мнимом богатстве возможностей, опытный инвестор выбирает всего из нескольких точек на карте. Всегда беспроигрышные варианты для покупателей бизнес-недвижимости — центральный Лондон и Нью-Йорк (точнее, Манхэттен), более рисковые, но допустимые — Сингапур и Гонконг. Для покупателей курортных домов — Лазурный Берег (Монако, Канн, Антиб, Кап-Ферра, Сен-Тропе), Швейцария (берега Женевского и Луганского озера), Италия (район озера Комо, Тоскана, Сардиния); Марбелья в Испании (Пуэрто-Банус) и ещё пара мест, широко известных в узком кругу; горнолыжные курорты Куршевель 1850, Санкт-Мориц, Китцбюэль и несколько других деревушек, о которых я расскажу подробнее в следующем номере. Отдельного разговора заслуживают и американские курорты. Особняком стоят Париж, где недвижимость всегда в цене, поскольку новое строительство в центре запрещено, а спрос превышает предложение, и Вена, облюбованная нашими соотечественниками и стабильно занимающая верхние строчки во всевозможных рейтингах «мест, где жить хорошо». Также существует постоянный, хотя и ограниченный, спрос на Баден-Баден и другие термальные курорты. И всё! Я настойчиво призываю вас удержаться от соблазна потратить свои $5−10 млн где-либо ещё.
Почему мой список выглядит именно так, и в обозримом будущем дополнений к нему не предвидится? Всё это зрелые рынки, где инфраструктура формировалась десятилетиями с учётом вкусов состоятельной публики. Львиная доля недвижимости на этих рынках относится к вторичным продажам, то есть готовым домам и квартирам, переходящим от одного владельца к другому. Низкий уровень конкуренции со стороны девелоперов (за исключением Сингапура и Гонконга) и ограниченное количество свободных участков под застройку практически гарантируют стабильность цен и обещают некоторый рост в среднесрочной перспективе.
Но вернёмся в Россию. Я не устаю удивляться тому, как умные и прозорливые люди, достигшие немалых высот в бизнесе, раз за разом совершают нелепые и дорогостоящие ошибки, когда речь заходит о покупке недвижимости. Не покупайте самый дорогой дом в коттеджном поселке для среднего класса! Если ваши средства ограничены, правильное решение — приобрести один из самых дешёвых домов в посёлке более высокого класса. Там, где средняя цена $10 млн, вы легко продадите его потом за $5 млн. Другое дело — пытаться продать дом за $10 млн в посёлке, где большинство стоит $5 млн: вы можете заниматься этим больше двух лет, и всё без толку. Никогда не стройте дорогой дом, если направление не является «премиальным». Мне часто поступают предложения от собственников продать роскошные особняки площадью от 1 до 3 тыс кв.м. Если они расположены не в районе Рублёвского — Новорижского шоссе, шансы продать такую недвижимость близки к нулю. Исключение составляет район Клязьминского, Пироговского и других водохранилищ к северу от Москвы. Как доказать владельцу, что объект неликвиден? Каждый уверен, что его дом — шедевр, поэтому покупатель обязан выложить $20 млн не раздумывая, хотя домовладение находится в стародачном посёлке в 40 км к югу от Москвы и соседство отнюдь не самое респектабельное. В лучшем случае это бывший номенклатурный кооператив. Если подобный участок достался в наследство от бабушки, моя задача только усложняется. Трудно объяснить влюблённому в место человеку, что покупателям всё видится в другом свете. Бывают редкие исключения, когда покупатель по личным мотивам испытывает нежные чувства к месту, где у его бабушки тоже была дача. Но делать на это ставку я бы не стала.