Рублевка впервые оказалась дешевле Новой Риги
По результатам анализа международной консалтинговой компании Knight Frank, в 2018 году по среднему бюджету предложения Рублевка впервые за три года уступила Новой Риге. Разница в цене составила 4%, или 148 млн рублей против 143 млн рублей. Разрыв в объеме спроса различается почти в 2 раза.
За последние четыре года на этих двух направлениях на рынок вышло три новых поселка и пять новых очередей в уже реализующихся проектах. Лидером по количеству стартовавших проектов является Новорижское шоссе – за три года здесь стартовали продажи в двух новых поселках: Art.Eco в 30 км от МКАД и Park Fonte в 25 км от МКАД. На Рублево-Успенском направлении, в свою очередь, вышел только один новый проект– «Успенский Лес» в 21 км от МКАД.
Очереди в уже реализующихся проектах существуют по обоим направлениям: на Рублёвке в поселках «Новое Николино», «Раздоры-2» и «Успенский Лес»; на Новой Риге – в поселках Madison Park и Agalarov Estate. Стоит отметить, что наиболее активный период выхода новых проектов пришелся на 2016-2017 гг., а в этом году на первичный рынок элитной загородной недвижимости не вышло ни одного нового поселка.
На первичном рынке элитной загородной недвижимости лидером по объему предложения за три года стало Новорижское шоссе. Несмотря на выход новых проектов: камерных – Art.Eco и более крупных – Park Fonte (182 лота), поглощение рынка происходило более высокими темпами. Объем предложения здесь сократился на 16%, составив по итогам 2018 года 412 лотов, а на Рублево-Успенском – на 8% с абсолютным показателем на конец 2018 года 303 лота. Таким образом, за 3 года на исследуемых направлениях вышло порядка 420 новых лотов, в то время как объем спроса за этот период был в два раза больше – около 760 лотов.
Установлена фиксированная и разнонаправленная динамика среднего бюджета предложения в сегменте коттеджей на рассматриваемых направлениях за период 2016-2018 гг. Средняя стоимость коттеджа на Рублево-Успенском шоссе снизилась на 27% – с 195 млн руб. до 143 млн руб. На Новорижском этот показатель вырос на 26% со 118 млн руб. до 148 млн руб. Таким образом, по итогам последних трех лет средний бюджет предложения в сегменте коттеджей на Новорижском шоссе стал превышать аналогичный показатель на Рублево-Успенском направлении на 4%, а именно 148 млн руб. против 143 млн руб., что не могло не сказаться на отрицательной динамике продаж коттеджей на Новорижском шоссе в 2018 году.
Резкий рост среднего бюджета предложения коттеджей на Новой Риге за последний год связан в основном с вымыванием лотов стоимостью до 100 млн руб., на долю которых пришелся 91% всех сделок в 2018 году. Снижение среднего бюджета предложения коттеджей на Рублево-Успенском направлении за последние 3 года связано как с изменением структуры предложения в целом, так и пересмотром застройщиками ценовой политики в сторону снижения.
За период 2016-2018 гг. на Новорижском шоссе средний бюджет сделки в сегменте коттеджей планомерно и стабильно рос, увеличившись на 23%: с 70 млн руб. в 2016 г. до 86 млн руб. в 2018 г. Средний бюджет сделки на Рублёвке за рассматриваемый временной интервал, наоборот, снизился в 1,4 раза с 164 млн руб. в 2016 г. до 115 млн руб. в 2018 г. Это объясняется заключением значительного объема сделок (58%) покупателями в бюджете до 100 млн руб.
